关注学位房:居住年限不计,慎防“被统筹”

　　“六一”儿童节将至,加上近期的小学招生报名,让已经炙手可热的学位房再上关注度榜首。近期,记者就发现除了降价揽客的短信,就属学位房的推销信息最活跃了。

　　4月底,越秀区、天河区2010年小学招生政策出台,学位房不再受入住时间的限制。就在市民无需再为了小孩入学提前购买地段生住房而大舒一口气的同时,有些家长却发现,买了学位房也未必上了保险,个别学位紧张的学校,部分即便是属于招生地段的学生,由于不是“唯一”居住地,就有可能被统筹到附近的其他学校就读。

　　由于目前广州的置业者多数都拥有二套或以上住房,加上有能力购买学位房的家长多数都是“锦上添花”的行为,如此严厉的举措下,学位房何去何从?购买学位房又该注意些什么?

　　学位房不限居住时间!

　　4月底,越秀区、天河区2010年小学招生政策出台,对比以前的政策,记者发现,两区的地段生界定政策作出重大调整。学位房不再受入住时间的限制。因此,市民无需再为了小孩入学提前购买地段生住房。

　　之前,各区教育局均曾出台政策,对二手学位房设置了须“住满2年或5年才能视为地段生”等限制性条款。

　　从越秀区2010年招生工作意见中了解到,对于二手房学位的分配方法有所变化,没有限定二手房的居住时间。文件的表述是:在全市统一正式报名时,对手续完备,已办理各种交易手续的二手房业主子女,且人户一致。

　　以往为了学位房,不少家长都是提前3到5年就开始准备学位房,几年的累积准备时间让学位房长期处于需求大旺的态势。在招生新政出台之后,记者在越秀东山的名校片区的中介行了解到,一些原本准备购房的买家都开始观望。业内专家分析,在调控新政的强压力,城区购买力的暂缓,能够缓解老城区物业楼价的追高。

　　二套房不是地段生?

　　对地段生的界定,招生工作意见的表述是:在全市统一正式报名时,对手续完备,已办理各种交易手续的二手房业主子女,且人户一致。

　　但是,在实际的操作中,不少家长却遭遇到了因为拥有多套房被界定为“统筹生”而非“地段生”的郁闷。在广州妈妈网上,在报名时遭遇此状况的并不是个案。冲着名校购买的物业,由于并不是唯一的住房,加上名校实在太过火爆,被打回另一住所做地段的案例并不鲜见。甚至有评论也调侃,教育部门比国土局更早开始限制多套住房了。

　　尚未置业学位房的家长们则开始了观望:花大价钱买的二手学位房,就是冲着个学位,如果连这个都保证不了,倒不如去择校算了。记者采访的专家则表示,有对口的房产却被统筹,是极少数的情况,原因是对口学校太过火爆而致。大多数的学校目前并不会因业主拥有多套房而拒绝小孩做地段生。而满堂红的置业经理则告诉记者,如果这个招生政策真的严格执行,那么名校周边物业的过热需求有望降温,但是随着择校生的增多,周边物业的租金看涨。

　　■市场现状

　　1:10老城区学位房供求严重失衡

　　有中介曾统计过,目前广州老城区学位房的放盘量与意向买家的比例为1∶10,而不少名校旁边的学位房更是一房难求。供需的严重失衡成为城区楼价坚挺的原因。在今年招生政策调整和房地产调控压顶的情况下,目前广州学位房整体市场暂时出现观望情绪,但价格整体依然十分坚挺,显示在目前供需失衡状态下,学位房依然保持抢手,保值能力凸显。满堂红研究部高级经理周峰认为,从过往经验看,新并入的校区师资等状况在两三年内都仍会与本校有差距,由于名校学位房量少始终处于供不应求的状态,所以也很难受到楼市新政的冲击。期望出现均价在1.3万元/平方米以下的名校学位房盘源可能性很小。

　　据了解,近期越秀区的二手成交量虽然减少,但成交均价反而升到13483元/平方米,主要是因为新政对具有经济实力、而且想在老城区买学位房或买多一套大单位改善居住质量的买家影响不大,由于老城区大部分买家都是由于刚性需求,看到合适的房子,依然会出手。

　　以东山口板块为例,新政出台后一些卖家宁愿转租也不急于降价出售。该区二手置业顾问认为,无论从短期还是长期来看,老城区“学位房”都不太可能降价。据介绍,东山锦轩、锦城花园、东风广场、金色家园都是最受欢迎的“学位房”小区,其中东山锦轩的二手楼目前售价在2.4万元/平方米左右,金色家园则在2.6万元/平方米左右,价格坚挺。

　　一手在售盘方面,学位概念盘颐和雅轩，从今年年初以来就连续保持了单盘月均过亿的销售业绩。据介绍,该楼盘拥有小北路小学学位,业主子女还可优先入读广州市第二中学省级名校,售价达2.7万元/平方米。而位于北京南路的新盘“名门越秀”,所在地是省一级小学清水濠小学的地段。该盘是烂尾楼后盘活推出,目前该盘发售价为均价2.3万元/平方米,“入读省一级名校”成为该盘营销推广的一大噱头。文/图李广军

　　■假设题

　　如果多套物业不算地段生,你还会买学位房吗?

　　花巨资买来学位房,图的就是让孩子上个好学校,可临到头来却被告知,学校要优先解决那些人户一致且仅有一套房的地段生,如果你家有多套房,那么,你的孩子可能算是地段生,也可能被统筹。既然如此,如果多套物业不算地段生,你还会买学位房吗?

　　虽然这个说法只在越秀区成立,但却真是一个非常难以回答的问题。当很多买家被问及这个问题时,都觉得需要认真考虑一番。

　　“多套物业要怎么认定?”住在华南碧桂园 (论坛 新闻)的吴先生在东风广场附近也有一套物业,现在女儿尚未到就学年龄,因此将市内的房放租。按照之前的学位划分,孩子将就读东风东小学,虽然是地段生,但让要缴纳一笔“赞助费”。而若按照越秀区今年的新规,孩子则要变成“统筹生”。如果多套物业不能算地段生,让吴先生觉得最困惑的问题就是,多套房应该如何鉴定的问题。假设真有相关的规定出台,即使将在番禺的房卖了,有过贷款记录来认定呢,还是以实际的住房来核定?“肯定不会卖学位房,即使房价下跌,学位房肯定能保值。”吴先生说。

　　保值成为购房者们投资学位房外,除了学位之外的最大考量。在采访中,绝大多数的人认为,学位房属于稀缺资源,很多家长为了让孩子入读好学校,往往倾其所能投资学位房,加上大多属于老城区的优质地段,医疗、购物等其他的配套设施都比较完善,“这些年来什么时候看到老城区的房价大跌过,更何况是学位房?”在这样的心理预期下,无论是刚需购房者,还是投资客,都看好学位房的走势,一旦有学位房源面世,经常被抢购一空。因为是“孩奴”而不得不成为“学位房奴”是不少家长目前的窘境。

　　“有学位房只能让孩子进好学校的保险系数更大,赞助费还是免不了。”面对坚挺且高企的学位房价格,家住逸景翠园 (论坛 新闻)的李晶只好如此安慰自己。这两个月来,为了三岁的儿子能就读好一些的幼儿园,她曾考虑过将现有的房子出租,转去心目中理想的学校附近租房。可是即使自己的房子已经能租到4000元/月的高价,但和去老城区租一个同等大小的单位的租金仍有很大一笔差距,“事实上,最近老城区尤其是学校附近的房租涨得很快。”李晶说,高昂的价格让她暂时放弃了送孩子入读名幼儿园的计划,但她认为几年后当孩子读小学需要真正面对择校压力时,无论是房租还是房价,都没有太多下降的空间。她仍然希望“能把现在的房子卖了,哪怕小一点,给孩子找个学位房。”

　　花巨资买来学位房,图的就是让孩子上个好学校,可临到头来却被告知,学校要优先解决那些人户一致且仅有一套房的地段生,如果你家有多套房,那么,你的孩子可能算是地段生,也可能被统筹。既然如此,如果多套物业不算地段生,你还会买学位房吗?

　　虽然这个说法只在越秀区成立,但却真是一个非常难以回答的问题。当很多买家被问及这个问题时,都觉得需要认真考虑一番。

　　“多套物业要怎么认定?”住在华南碧桂园的吴先生在东风广场附近也有一套物业,现在女儿尚未到就学年龄,因此将市内的房放租。按照之前的学位划分,孩子将就读东风东小学,虽然是地段生,但让要缴纳一笔“赞助费”。而若按照越秀区今年的新规,孩子则要变成“统筹生”。如果多套物业不能算地段生,让吴先生觉得最困惑的问题就是,多套房应该如何鉴定的问题。假设真有相关的规定出台,即使将在番禺的房卖了,有过贷款记录来认定呢,还是以实际的住房来核定?“肯定不会卖学位房,即使房价下跌,学位房肯定能保值。”吴先生说。

　　保值成为购房者们投资学位房外,除了学位之外的最大考量。在采访中,绝大多数的人认为,学位房属于稀缺资源,很多家长为了让孩子入读好学校,往往倾其所能投资学位房,加上大多属于老城区的优质地段,医疗、购物等其他的配套设施都比较完善,“这些年来什么时候看到老城区的房价大跌过,更何况是学位房?”在这样的心理预期下,无论是刚需购房者,还是投资客,都看好学位房的走势,一旦有学位房源面世,经常被抢购一空。因为是“孩奴”而不得不成为“学位房奴”是不少家长目前的窘境。

　　“有学位房只能让孩子进好学校的保险系数更大,赞助费还是免不了。”面对坚挺且高企的学位房价格,家住逸景翠园 (论坛 新闻)的李晶只好如此安慰自己。这两个月来,为了三岁的儿子能就读好一些的幼儿园,她曾考虑过将现有的房子出租,转去心目中理想的学校附近租房。可是即使自己的房子已经能租到4000元/月的高价,但和去老城区租一个同等大小的单位的租金仍有很大一笔差距,“事实上,最近老城区尤其是学校附近的房租涨得很快。”李晶说,高昂的价格让她暂时放弃了送孩子入读名幼儿园的计划,但她认为几年后当孩子读小学需要真正面对择校压力时,无论是房租还是房价,都没有太多下降的空间。她仍然希望“能把现在的房子卖了,哪怕小一点,给孩子找个学位房。”

　　学位房不单老城有

　　越秀?部分名校地段扩大

　　广州部分区域由于部分名校的新校区开张或学校扩张,某些小学招生地段也出现轻微调整,使部分楼盘被划入学位房的行列。

　　目前东风东路小学学位房成交均价超2万元/平方米,主要集中在东风广场、锦城花园等楼盘,而近期,润粤大厦、君汇世家等名盘豪宅也被增加到东风东的地段内。不过有中介人士透露,目前东风东附近的学位房价格相对以往,也出现了一些议价空间。农林下路小学学位房,御东和府 毛坯价2.5万元/平方米。

　　另一知名的学位房地段小北路小学附近,也因颐和雅轩的热卖导致附近的房子售价大幅拉升。二手商品房则主要集中在小北路以及应元路上的一些电梯楼,除了北秀花园以外,绝大部分都是单体楼,价格在10000—13000元/平方米之间。

　　而因为学位房的概念,一些烂尾的项目也因此被盘活。据悉,将在6月开盘的名门越秀位于万福路,户型包括61平方米单身公寓到258平方米复式。目前,该盘均价2.3万元/平方米。

　　据悉,越秀楼市在新政之后,仰仗区域内的优质学位,房成交量稳价升,虽然大部分的业主放盘稳升不降,但据中原地产有关人士介绍,目前淘金业主的价格有所松动,特别是持有多套物业的业主,趁近期放售手中部分盘源,少数放盘价从13000元/平方米降到11000元/平方米。

　　广州部分区域由于部分名校的新校区开张或学校扩张,某些小学招生地段也出现轻微调整,使部分楼盘被划入学位房的行列。

　　目前东风东路小学学位房成交均价超2万元/平方米,主要集中在东风广场、锦城花园等楼盘,而近期,润粤大厦、君汇世家等名盘豪宅也被增加到东风东的地段内。不过有中介人士透露,目前东风东附近的学位房价格相对以往,也出现了一些议价空间。农林下路小学学位房,御东和府毛坯价2.5万元/平方米。

　　另一知名的学位房地段小北路小学附近,也因颐和雅轩的热卖导致附近的房子售价大幅拉升。二手商品房则主要集中在小北路以及应元路上的一些电梯楼,除了北秀花园以外,绝大部分都是单体楼,价格在10000—13000元/平方米之间。

　　而因为学位房的概念,一些烂尾的项目也因此被盘活。据悉,将在6月开盘的名门越秀位于万福路,户型包括61平方米单身公寓到258平方米复式。目前,该盘均价2.3万元/平方米。

　　据悉,越秀楼市在新政之后,仰仗区域内的优质学位,房成交量稳价升,虽然大部分的业主放盘稳升不降,但据中原地产有关人士介绍,目前淘金业主的价格有所松动,特别是持有多套物业的业主,趁近期放售手中部分盘源,少数放盘价从13000元/平方米降到11000元/平方米。吴旦颖

　　荔湾?楼龄较长新盘少

　　荔湾区多个名校也扩充招生范围,恒荔湾畔、世纪广场与惠城花园 等多个楼盘晋升名校物业系列。

　　但是,有中介就表示,西关板块仅有一两成是学位房买家,而且带有学位的多数是大龄楼梯楼及私房物业,放盘不多,价格坚挺。在新政的影响下,西关板块的成交受影响明显,即使是刚性需求买家出手也较为谨慎,超过3成的家长型买家都处于观望状态。

　　但近期,荔湾区寻求学位房的咨询量有所增加。根据合富置业的消息,康王路一带二手购房者中有一半是求购学位房,以两房单位为主要目标。因为区域内乐贤坊小学新增惠城和世纪社区,令求购惠城花园和世纪广场的客户比重较大。现时,惠城花园二手均价12000-13000元/平方米,世纪广场二手均价约16000-17000元/平方米左右。

　　此外,文昌小学周边楼梯楼市场价在8000-9000元/平方米左右,骏业阁等电梯房的售价约在13000元/平方米。环市西路小学附近的广雅后街一带的楼梯楼中层单位市场价约7000-7500元/平方米。

　　而该区域内另一名校康有为小学今年加入恒荔湾畔。目前并未引发恒荔湾畔业主反价的情况,但中介透露谈价空间也没有以前大。目前望江单位二手价达18000元/平方米,不望江单位二手均价14000-15000元/平方米。

　　天河?选择不少观望很多

　　新政出台后,天河二手成交明显下降,但价格仍较坚挺。

　　体育东板块,据合富置业统计,该板块有近8成买家是为学位而来。在体育东小学周边地段,学位房市场价为12500元/平方米左右,其中南雅苑楼梯楼市场价为13000元/平方米左右,电梯楼市场价为14000元/平方米左右。而楼龄较早的六运小区,一套70平方米的二房单位88万元即可成交。

　　入读员村小学的学位房目前放盘不多,而员村一带学校都比较多,所以学位房供求不算太紧张,专门求学位房的买家不多,据合富置业数据,学位房买家仅占不到2成。由于城中村改造,冼村小学的去向则已确定。今年秋季开学,冼村小学校区将整体搬迁到珠江新城D区。该区域内的嘉裕丹顿阳光，目前均价2.2万元-2.5万元/平方米。

　　入读华景小学和天府路小学的学位房主要集中在天河公园板块,这一带房源档次不同,价格跨度都较大,从12000-15000元/平方米,到18000-20000元/平方米不等,由于目前市场买家多处于观望状态,但业主心态依然强硬,成交价没有出现明显回落。

　　在省一级小学先烈东小学周边,为学位而来的买家并不多,学位房的需求度不算太高,学位房买家占2成左右,很多都是选择二房、小三房物业。而在先烈东路小学珠江新城校区,周边保利香槟花园一套165平方米四房两厅单位则报价340万元。